Il Fisco è alla caccia dei proprietari immobiliari e in questi giorni stanno arrivando numerose lettere di compliance dall’agenzia delle entrate per chiarire alcune anomalie emerse durante le compravendite degli immobili di loro proprietà. Lettere che stanno facendo preoccupare parecchie persone, perché non si tratta di semplici controlli di routine: qui parliamo di verifiche mirate, basate su incroci di dati che, secondo l’Agenzia, non tornano.

Anomalie che possono riguardare tanto le prime case quanto le seconde, anche se in questo momento l’attenzione sembra concentrarsi soprattutto sulle seconde case.

E la cosa più delicata è che molti proprietari stanno ricevendo richieste di chiarimento su operazioni fatte anni fa, operazioni che, a giudizio del Fisco, potrebbero perfino configurare un tentativo di evasione o elusione d’imposta. Insomma, non è una situazione da prendere alla leggera.

In questo articolo vedremo quali lettere stanno arrivando ai contribuenti, quali specifiche anomalie l’Agenzia delle Entrate starebbe contestando a chi possiede un immobile e soprattutto quali sanzioni potrebbero scattare nel caso in cui i sospetti del Fisco dovessero risultare fondati. Perché una cosa è certa: quando arriva una lettera di questo tipo non si può ignorarla, e capire bene cosa ci stanno chiedendo può fare tutta la differenza.

A cosa si riferiscono questi nuovi controlli del Fisco

Se si vende una casa a un prezzo troppo basso si rischiano controlli fiscali su imposte, sanzioni e interessi. Anche se è pienamente legittimo scegliere a che prezzo vendere un immobile di proprietà, è sempre bene fare attenzione a non abbassarlo troppo, anche se su questo punto non esiste alcun divieto di stabilire un prezzo che sia anche al di sotto del valore catastale della casa.

Dietro alla vendita a un prezzo troppo basso, però, il Fisco potrebbe vedere un’evasione fiscale. Svendere un immobile e non trarre alcun vantaggio economico dalla transazione può far presumere all’Agenzia delle Entrate che si ricevano dal compratore delle somme in nero per pagare meno imposte. Vediamo i dettagli e a cosa fare attenzione.

Vendere a un prezzo troppo basso è rischioso

La normativa italiana prevede che ogni cittadino sia libero di concludere contratti alle condizioni che preferisce, si tratta del principio dell’autonomia negoziale. Nonostante non ci siano divieti o obblighi, però, concludere un contratto che non sia per niente vantaggioso per chi vende può far correre rischi anche abbastanza seri.

Anche chi decide di vendere a un prezzo conveniente l’immobile per motivi leciti, magari perché ha bisogno di liquidità in tempi brevi o vuole favorire un amico o un familiare, svendere un immobile a un prezzo inferiore al suo valore catastale pone nella spiacevole situazione di far insospettire il Fisco.

Come si determina il valore catastale dell’immobile

Come si calcola il valore catastale di una casa? Si parte dalla rendita catastale, che deve essere rivalutata del 5%, e il risultato va moltiplicato per un coefficiente fisso: 110 per le prime case e 120 per le seconde case. Per esempio, un immobile con rendita catastale di 1000 euro diventa 1050 euro rivalutati.

Moltiplicando per 110 otteniamo un valore catastale di 115.500 euro per una prima casa; per una seconda casa, con il coefficiente 120, si arriva a 126000 euro. Su questo valore si calcolano le imposte e le tasse legate alla compravendita.

Vendere a un prezzo inferiore al valore catastale

Se si vende una prima casa, non cambia nulla a livello fiscale: l’imposta di registro al 2% si paga sul valore catastale e non sul prezzo di vendita. Se l’acquirente compra una seconda casa, però, l’imposta al 9% si calcola sul prezzo di acquisto. Se questo è inferiore al valore catastale, si ottiene un risparmio sulle imposte che potrebbe insospettire il Fisco.

Per non rischiare accertamenti in questi casi è consigliabile allegare una perizia asseverata che giustifichi il reale prezzo pagato, così da attestare la tracciabilità e il valore effettivo della compravendita. Ricorda che in caso di controllo sono responsabili sia venditori che acquirenti, quindi conviene spesso calcolare le imposte sul valore catastale per eliminare il rischio.

Donazione con vendita simulata

Un altro scenario pericoloso è quello della cosiddetta donazione indiretta: se il prezzo di vendita è troppo basso, potrebbe sembrare che l’obiettivo sia trasferire ricchezza senza pagare le tasse, realizzando gli effetti di una donazione mascherata da compravendita. Non basta solo la sproporzione tra prezzo reale e valore dell’immobile, serve anche la consapevolezza del venditore.

Un esempio pratico? Vendere una casa che vale 300.000 euro a 100.000 euro sapendo di cedere il bene a un prezzo inferiore, con un vantaggio economico netto per l’acquirente e una perdita per chi vende. Questo può avere conseguenze anche in ambito successorio, con possibili azioni di riduzione da parte degli eredi.

Le sanzioni previste se si vende un immobile ad un prezzo troppo basse per evadere le imposte

Non esiste una multa specifica per la vendita di un immobile a un prezzo troppo basso per sé, ma
si rischiano sanzioni fiscali significative se il prezzo dichiarato è inferiore a quello effettivamente pagato, portando a un accertamento fiscale da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Il Fisco può recuperare le maggiori imposte di registro, ipotecarie e catastali dovute e applicare sanzioni che possono variare dal 200% al 400% della differenza, oltre a interessi di mora.

Rischi e conseguenze

• Accertamento fiscale: L’Agenzia delle Entrate può avviare controlli per verificare la congruità del prezzo dichiarato, anche attraverso dati come il valore dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) o la differenza tra il prezzo dichiarato e l’entità del mutuo.
• Recupero imposte e sanzioni: Se viene accertata una discrepanza tra il prezzo dichiarato e quello effettivo, si è tenuti a pagare le imposte evase più sanzioni:
• Sanzioni sull’imposta di registro: 200% – 400% della differenza di prezzo (art. 72, D.P.R. 131/1986).
• Sanzioni per pagamenti in nero: Se il pagamento in contanti supera la soglia consentita dalla normativa antiriciclaggio (attualmente 5.000), si applicano sanzioni amministrative pecuniarie.
• Interessi e spese: Si dovranno pagare anche gli interessi di mora sulle somme dovute e, in alcuni casi, le spese legali e amministrative sostenute dall’Agenzia delle Entrate.
• Rischio di frode fiscale: In casi gravi, se viene dimostrata una volontà di frode fiscale, le sanzioni possono essere ancora più severe, con possibili conseguenze penali.

La sanzione grava su entrambi i soggetti coinvolti nell’operazione, quindi sia sul venditore che sull’acquirente.
Infine, il venditore può essere sanzionato per essersi sottratto alla plusvalenza, qualora la stessa sia tassabile.

Il Fisco controlla praticamente tutto

Ormai il Fisco controlla praticamente tutto. Fare operazioni poco chiare o sottovalutare certe situazioni può creare grossi problemi anche a chi pensa di fare tutto in regola.

Per questo è sempre consigliabile rivolgersi a un professionista, parlare della propria situazione e valutare bene ogni mossa prima di firmare contratti o cercare scorciatoie fiscali. La sicurezza è meglio della fretta, perché una svista può trasformarsi in un incubo di controlli, sanzioni e interessi.